解读:杭州版“国五条”细则
2013-04-02 07:16 来源: 都市快报 作者: 编辑: 郑莉娜

  北京、上海、重庆等直辖市和其他一线城市地方版“国五条”房产调控细则密集出台后,昨天,杭州市也对外公布了“国五条”实施细则。细则对房价控制目标、住房保障体系建设、商品房用地供应、信贷政策个税征收及市场监管等方面,均提出了一定程度的要求。

  不过,在不少业内人士看来,由于细则并未约定具体施行时间,备受关注的“20%个税”也没有明确征收细则。目前的细则,还不具备可操作性,需待政府相关职能部门,发布具体操作方法。

  记者张康康

  切实做好出售住房个人所得税征管工作

  20%个税怎么征还有待细化

  对于本轮调控最受关注的“20%个税”政策,杭州落地细则并未给出具体操作方法,只是对政策进行了强调和重申:发挥税收调节作用,按照国家税法有关规定,切实做好出售住房个人所得税征管工作。

  “和其他许多城市一样,目前出台的杭州版细则,只是明确了一些基本的原则。”都市快报房灵灵专家、快房网首席评论员大老哥认为,从已公布细则内容看,尚未明确细则执行时间,同时20%个税政策,也没有具体操作步骤。“杭州可能会和北京一样,在近期发布相关补充条款,来解释目前的一些模糊问题。”大老哥说,北京地税局已于日前公布了个人转让住房所得征收的具体方法,同时对可能遇到的各种情况,进行了详细说明。

  那么,在具体操作细则还没出来前,二手房交易又当如何进行呢?快房网专家、中原地产品牌总监荆海燕说,如果这两天有需要缴税的,还是会按照现有政策操作(即按总价的1%征税)。我爱我家企划部经理周包军则说,还是要先等税务部门出台具体实施细则,“不过,近期已签约买卖双方不必过于担心。因为在合同中,双方都约定了“如个税政策发生变化,可撤销合同”的相关条款。”

  房价增幅低于可支配收入实际增幅

  或不高于16418元/平方米

  跟其他许多城市一样,对于深受购房者关注的房价控制目标,杭州也选择了“城镇居民家庭人均可支配收入增幅”这一标准,要求房价增幅不得高于可支配收入实际增幅。

  2013年人均可支配收入的实际增幅,我们不得而知。但我们可以参照2013年的预期收入增长目标,对今年杭州楼市的房价控制目标,进行简单测算。根据2013年2月杭州市发改委在网上公布的国民经济和社会发展计划草案,2013年杭州城镇居民人均可支配收入增长目标为增长11%以上。

  据快房网(kfw001.com)K指数研究室统计,2012年杭州市区商品住宅共成交759.78万平方米,成交均价14791元/平方米。按此计算,2013年,杭州市区商品住宅的成交均价或不高于16418元/平方米(14791×11%)。

  住房用地供应不低于前5年年均实际供应量

  或不低于2098亩前三月已完成近一半

  细则规定,2013年杭州市住房用地供应量,原则上不低于前5年年均实际供应量。

  据快房网K指数研究室统计,2008-2012年,杭州主城区实际成交住宅类用地总量,分别为1413亩、4236亩、2022亩、1193亩和1629亩。按此计算,2013年的宅地供应量,或不低于前五年的平均推地量,即为2098亩。(备注:此处的住宅类用地,包含住宅商业混合类用地。)

  根据主城区目前的推地节奏,完成任务指标并不难。数据显示,2013年1-3月,杭州主城区已成交住宅类用地14宗,成交总面积约929.80亩。以此计算,今年杭州主城区已完成近一半任务。

  提高二套房首付款比例和贷款利率

  除上述相关内容外,细则还对信贷政策、保障房建设及市场监管等方面,进行了强调和重申。

  细则规定,今年杭州将继续严格执行住房限购政策,加大对违反限购规定行为的查处力度。继续严格实施差别化住房信贷政策,人行杭州中心支行,可根据杭州市新建商品住房价格控制目标和政策要求,在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  市场监管方面,细则也提出了高要求。细则要求继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价和价格申报备案的规定,对申报价格明显高于项目前期成交价格和周边同品质在售楼盘价格,且不接受约谈指导的商品住房项目,暂不办理价格备案手续,暂不核发商品房预售许可证。

  另外,按照计划,杭州今年新开工保障性安居工程34753套、建成38301套。

  因为“国五条”

  有中介3月做成了15单生意

  在国家出台“国五条”调控政策以来,杭州楼市已经发生明显变化。在众多地产从业者中,华邦地产的中介业务员小王感受很深。

  “3月国家提出要对二手房征收20%个人所得税时,我的好运就来了。”小王说,很多房东都想趁着地方细则出台前把房子卖掉,购房者同样如此。“每天都有几十组甚至上百组客户上门,最忙的时候,一天要接待二十来个客户,一个业务员平均每天要接待十来个客户。”

  买卖双方的“疯狂”行为,让小王受益匪浅。“我算了下,3月总共完成了15单生意。”小王说,以前市场不好的时候,一个月都可能做不成一单生意。

  不过,小王也明白,这种好日子已经结束了。“杭州细则出台了,有着急切需求的买卖双方,差不多已经消化完了,今后短期内肯定没有这么多客户了。”小王说,其实最近一周,上门的客户已经在慢慢减少了,“最近一周和3月第一周相比,新增二手房源和客户量,至少下降了一半。”

  3月二手房的成交数据,似乎更能说明这一切。数据显示,自“20%个税”政策提出后,杭州二手房市场几乎瞬间沸腾。3月1日,主城区二手房成交95套,此后日渐走高,最高的一天达到698套。到了3月底,成交量和当时放量时一样迅速下滑。3月30日,二手房成交105套;3月31日,二手房仅成交38套。

  不过,若以整体成交量来看,杭州今年3月二手房成交创单月历史新高。数据显示,3月杭州主城区共成交二手房8618套,是二手房成交行情最好的2009年11月的1.5倍(成交5756套)。

  不仅是二手房,受新政影响,一手房市场成交量也是节节攀升。据快房网(kfw001.com)K指数研究室统计,上周(3月25日-31日),杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房2405套,自春节以来连续第6周出现上升。3月更是以8492套的总成交量,创下2012年以来单月成交量第三高。

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